Achat revente EHPAD occasion | Fiscalité et avantages de cet investissement ?

Achat revente EHPAD occasion | Fiscalité et avantages de cet investissement ?


La fiscalité liée à un achat en revente EHPAD occasion est probablement l'un des atouts les plus intéressants offert par ce type d'investissement. Investir en revente EHPAD occasion va permettre à l'investisseur de profiter à la fois des déductions de charges mais surtout du régime avantageux des amortissements comptables. 

Quels sont les effets de ces 2 leviers sur la fiscalité des revenus locatifs ? L' action de ces 2 leviers va entrainer une diminution (voir une annulation totale) du revenu net imposable servant de base de calcul de l'impôt. Les revenus locatifs pourront donc ne pas être imposables (totalement ou partiellement) durant plusieurs années.

En plus de procurer un tel avantage, le régime des amortissements comptables est particulièrement apprécié des investisseurs car il apporte la garantie d'une stabilité fiscale (repose sur des règles comptables et non sur une loi fiscale). 

En quoi consiste précisément le régime des amortissements comptables et quels sont les effets sur la fiscalité des revenus locatifs ?

Investir en revente EHPAD occasion et bénéficier du régime des amortissements comptables

Pour tous les investisseurs qui souhaitent investir en revente EHPAD occasion, le statut et l'activité de loueur en meublé procuré par cet investissement va leur permettre d'amortir la valeur d'acquisition (= valeur "immobilière" et valeur "mobilière" correspondant aux meubles garnissant la chambre EHPAD). 

En droit comptable, on considère en effet que l'usure (ou dépréciation) dans le temps d'un bien immobilier (et du mobilier) doit être prise en compte.

Cette mécanique comptable va produire des effets directs sur la fiscalité des revenus locatifs de l'investissement. 

Grâce au jeu cumulé des déductions de charges et des déductions d'amortissements, l'investisseur pourra espérer que ses revenus locatifs soient peu ou pas imposables durant plusieurs années.

Explications.

Déduction des charges liées à un achat en chambre EHPAD occasion

L' investisseur va pouvoir déduire de ses revenus locatifs toutes les charges afférentes au bien immobilier : la taxe foncière, les charges locatives et de copropriété, les intérêts d'emprunt, les primes d'assurance (assurance propriétaire non occupant) ou encore les frais liés à l'établissement du bilan comptable annuel.... 

Concernant les frais d'acquisition (= frais de notaire et commissions d'intermédiaire) dont s'est acquitté l'investisseur pour l'achat de la chambre EHPAD occasion, l’art. 38 quinquies de l’annexe III du Code Général des Impôts (CGI) prévoit que « les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’acte liés à l’acquisition peuvent soit être portés à l’actif du bilan en majoration du coût d’acquisition de l’immobilisation à laquelle ils se rapportent, soit être déduits immédiatement en charges ».

Autrement dit, outre la possibilité pour l'investisseur de pouvoir déduire immédiatement de ses revenus locatifs les montants engagés pour son acquisition (frais de notaire et frais d'agence), il aura aussi la possibilité de pouvoir les amortir. Cette dernière option est d'ailleurs plutôt recommandée par les experts comptables. Attention toutefois, le choix entre ces 2 options sera définitif et irrévocable.

Déduction des amortissements liés à un achat en chambre EHPAD occasion

Le statut et l'activité de loueur en meublé (lié à l'investissement dans une chambre EHPAD occasion) offre à l'investisseur la possibilité de pouvoir amortir la valeur de son acquisition ainsi que le montant des frais engagés.

Quels sont les éléments pouvant s'amortir comptablement et fiscalement ?

- Le prix de revient de la construction. C'est le montant le plus important à amortir. Il correspond au prix de l'immobilier "hors valeur du terrain". Le terrain, qui représente en moyenne 10% du prix total de la construction, ne s'amorti pas.

- La valeur du mobilier garnissant la chambre EHPAD occasion.

- Les débours du notaire (= honoraires du notaire), les commissions d'intermédiaire (= frais d'agence), les droits de mutation et d'enregistrement, les frais d’insertion et d’affiches, les frais d’adjudication ou encore les droits de succession ou de donation. 

Concernant tous ces derniers frais, nous avons vu (cf supra) que le Code Général des Impôts (art. 38 quinquies de l’annexe III) laissait le choix à l'investisseur entre l'amortissement comptable et les déductions de charges. Ce choix est pour rappel irrévocable. 

Effets des déductions de charges et des déductions d'amortissements sur la fiscalité des revenus locatifs ?

L' action conjuguée de ces 2 leviers aura un effet direct sur le montant net imposable et donc sur la fiscalité des revenus locatifs tirés de ma chambre EHPAD occasion.

Le calcul de l'impôt étant basé sur le montant total des revenus locatifs perçus durant l'exercice, l'objectif poursuivi est de faire diminuer l'assiette imposable. L' utilisation des déductions de charges et/ou des déductions d'amortissements pourra aboutir à une neutralisation (ou annulation) totale ou partielle de l'assiette nette imposable.

L' investisseur peut donc espérer une imposition faible (voir nulle) sur ses revenus locatifs durant plusieurs années.

A savoir :

- En droit comptable, l'utilisation des déductions d'amortissements n'est possible que pour neutraliser un résultat net imposable en fin d'année. On dit que "l'amortissement déductible ne peut pas excéder le montant des loyers diminué des charges".

Ce sera par exemple le cas si les déductions de charges (dont la prise en compte est prioritaire) ne suffisent pas à neutraliser en totalité le résultat net imposable.

Les déductions d'amortissements utilisées doivent être en priorité celles de l'exercice en cours.

- Les déductions d'amortissements excédentaires (= non utilisées) de l'exercice en cours ne sont pas perdues. Elles sont mises en "réserve comptable" et reportables sans limite dans le temps. 

- Seules les charges peuvent créer (ou non) un déficit. Ce déficit est quant à lui reportable sur 10 ans. 


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