Investissement EHPAD : pourquoi les institutionnels reviennent en force sur ce marché ?
Les études et derniers chiffres publiés le confirment, les investisseurs institutionnels (banques, groupes d’assurances, fonds d’investissements…) ont réinvesti le marché de l’EHPAD et plus largement celui de l'immobilier de santé. En Europe, les volumes investis par les institutionnels dans le secteur des EHPAD ont doublé entre 2023 et 2025. En France, ce regain d’intérêt pour le secteur de l’EHPAD est également observé mais dans une dynamique plus contrastée liée à des raisons structurelles.
Retour des investisseurs institutionnels sur le marché de l’EHPAD
Immobilier de santé : les derniers chiffres publiés
L'institut CBRE Research a publié en octobre 2026 une étude révélant que les investissements réalisés par les investisseurs institutionnels en Europe dans le secteur de l'immobilier de santé ont augmentés de 96% entre 2023 et 2025.
- Les investissements sont passés de 2.8 milliards d’euros en 2023 à 5.5 milliards d’euros en 2025
- Le 1er semestre 2026 poursuit un rythme soutenu avec déjà 3.2 milliards d’euros investis
- La part des investisseurs institutionnels interrogés privilégiant cet actif immobilier (immobilier de santé) est passé de 19% en 2023 à 40% en 2025
En France, le regain d’intérêt des institutionnels pour l’immobilier de santé est également reparti (502 millions d’euros investis en 2025), soit une progression de 6% par rapport à 2024.
La dynamique est moins soutenue qu’en Europe mais cela s’explique pour des raisons structurelles : rareté des autorisations délivrées par l’ARS pour l’ouverture de nouveaux EHPAD (liée aux limites des financement publics) et ralentissement des investissements des SCPI.
Autrement dit : moins d’ouvertures de nouveaux établissements en France, moins de possibilités pour les investisseurs institutionnels d’investir sur ce marché…L’intérêt des investisseurs pour le marché de l’EHPAD en France est réel mais les opportunités d’investissement sont limitées.
Quels enseignements pour un investisseur qui souhaite investir dans une chambre EHPAD d'occasion ?
L'intérêt des institutionnels pour un secteur immobilier constitue toujours un signal intéressant pour un investisseur. Les institutionnels n'engagent jamais des fonds et capitaux sur un simple pari. Les décisions des institutionnels reposent sur des moyens financiers importants et des process rigoureux : analyse stratégique du secteur, sélection des marchés et des actifs, audits, modélisations financières, évaluation des risques et enfin décision d'investissement. Pour l'investisseur particulier, le positionnement actuel des institutionnels est donc un bon indicateur de confiance dans les fondamentaux de l'immobilier de santé.
L'autre enseignement pour l'investisseur concerne le marché de l'EHPAD en France. L'étude fait ressortir que les volumes investis en France par les institutionnels sont plus faibles que ceux relevés dans le même temps en Europe. La raison n'est pas le désintérêt des institutionnels pour le marché de l'immobilier de santé en France (+6% en 2025), elle est liée à des possibilités d'investissement limitées... Pourquoi ? Parce que les acquisitions des institutionnels portent sur des ensembles immobiliers complets (existants ou neufs), appelé aussi "achat en bloc". Ces opportunités d'acquisition sont logiquement plus rares que des acquisitions en "diffus". Et pour le neuf, l'étude précise que les autorisations obligatoires délivrées par l'ARS sont actuellement limitées pour des raisons budgétaires, ce qui a un effet direct sur le nombre d'opportunités disponible pour faire des acquisitions...
Contrairement aux institutionnels, l'investisseur particulier n'est pas lui soumis à ce frein structurel pour investir. Cette souplesse lui permet de pouvoir se positionner sur l'acquisition d'une seule chambre EHPAD (ou plusieurs) dans des établissements différents.
Pourquoi les investisseurs institutionnels sont de retour sur le marché de l'EHPAD et l'immobilier de santé ?
Les principales raisons du retour des institutionnels sur ce marché
- Le caractère défensif de l'immobilier de santé. L'étude CBRE Research précise que ce secteur est généralement moins sensible aux cycles économiques (turbulences) que d'autres types d'immobilier. Les besoins de santé et d'accompagnement des personnes dépendantes ne disparaissent pas lors des ralentissements économiques.
- Une demande structurellement croissante. Le vieillissement de la population et les besoins en soin et en accompagnement sont importants et prévisibles. L'étude souligne notamment une augmentation prévue en France de 15% des 65 ans et plus à horizon 2040 (3 millions de personnes supplémentaires)
- Des revenus locatifs stables, récurrents et encadrés par des baux de longues durées
- Le soutien des financements publics. Les systèmes de santé européens bénéficient de mécanismes de financement public (75% des dépenses de santé sont prises en charge par le système public)
- Des perspectives de rendement attractives
- Des performances d'exploitation résistantes notamment grâce à des taux d'occupation performants.
Quels enseignements pour un investisseur qui souhaite investir dans une chambre EHPAD d'occasion ?
En dehors de l'intérêt retrouvé pour le marché de l'immobilier de santé, l'étude est instructive car elle pointe les critères déterminants retenus par les institutionnels (banques, groupes assurances, fonds investissement) pour se positionner sur une opération.
Ces critères sont pour certains parfaitement transposables à un investisseur particulier qui a pour projet l'achat d'une chambre EHPAD :
- Solidité financière de l'exploitant. L'étude évoque un recentrage des institutionnels sur "la qualité de l'opérateur et sa solidité financière"
- Localisation de l'établissement et attractivité du territoire
- Qualité immobilière (état du bâti et éventuels travaux à réaliser)
- Taux d'effort ou "soutenabilité des loyers". Le rendement locatif affiché ne doit pas masquer le sujet principal : l'exploitant génère-t-il suffisamment de chiffre d'affaires pour payer les loyers au propriétaire sans fragiliser son activité commerciale. Le critère du nombre de chambres dans un établissement fait partie de cette équation.
