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Revente EHPAD : peut-on revendre son EHPAD et conserver la TVA ?

Pour revendre sa chambre EHPAD occasion, le vendeur doit veiller à sécuriser la question de la TVA. Pour rappel, au moment de l’acquisition d’une chambre EHPAD dans le neuf, l’investisseur initial a pu bénéficier d’une récupération de la TVA sur la partie immobilière et mobilière.

Cette récupération de TVA n’est pas sans contrepartie pour l’administration fiscale. Le propriétaire de la chambre EHPAD est en effet devenu « assujetti à la TVA » et s’est engagé à respecter des obligations dans le temps. 

Quels sont les effets d’une revente EHPAD occasion sur les engagements pris ? Peut-on revendre sa chambre EHPAD et conserver la TVA ?

Les équipes de revente-ehpad-occasion.fr, spécialisées en achat et revente EHPAD occasion, font le point complet sur cette notion afin de revendre votre EHPAD dans les meilleures conditions.

Revendre son EHPAD occasion : textes applicables pour la TVA en cas de revente ?

Dans le cas d'une revente EHPAD occasion, la règle applicable est celle prévue par l’article 257bis du Code Général des Impôts. Cet article dispose que « les livraisons de biens, les prestations de services et les opérations mentionnées aux 6° et 7° de l'article 257, réalisées entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, sont dispensées de celle-ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d'apport à une société, d'une universalité totale ou partielle de biens".

L’administration fiscale est venue préciser dans un rescrit que la « dispense de taxation s'applique aux cessions d'immeubles attachés à une activité de location immobilière avec reprise ou renégociation des baux en cours, qui interviendraient entre deux bailleurs redevables de la TVA au titre de cette activité dès lors que ces cessions s'inscrivent dans une logique de transmission d'entreprise ou de restructuration réalisée au profit d'une personne qui entend exploiter l'universalité transmise ».

Revente EHPAD occasion : règle de la dispense de régularisation de TVA

Dans le cas où le vendeur de la chambre EHPAD occasion et le futur acquéreur sont assujettis à la TVA (on parle de « redevables de la taxe sur la valeur ajoutée »), l’administration fiscale applique la règle de la dispense de régularisation de TVA ou « dispense de taxation ». Autrement dit, et peu importe le moment de la revente de la chambre EHPAD occasion, l’administration fiscale autorise le vendeur à conserver définitivement la TVA.

Quels sont les critères permettant de déterminer que le vendeur et l’acquéreur sont tous les deux « assujettis à la TVA » (ou « redevables de la taxe sur la valeur ajoutée ») ?

Vendeur et futur acquéreur seront considérés l’un et l’autre comme assujettis à la TVA dès lors que le futur acquéreur acceptera de reprendre la continuité du bail en cours (initié par le vendeur) et que les loyers perçus seront soumis à TVA (5.5%).

L’administration fiscale veille en réalité à ce que les engagements pris par le propriétaire initial de la chambre EHPAD soient poursuivis jusqu'au bout, peu importe le nombre de cessions et/ou de propriétaires différents. Pour rappel, le premier propriétaire de la chambre EHPAD a bénéficié au moment de son acquisition de la récupération de TVA (sur la partie immobilière et mobilière) et s'est engagé en contrepartie auprès de l'administration fiscale à détenir ce bien durant 20 années entières et consécutives ainsi qu’à percevoir des loyers soumis à TVA.

Dans une jurisprudence très récente (juin 2017), la cour administrative d’appel de Nantes a précisé que même si la dispense de régularisation de TVA « est impérative et s’opère de plein droit sans engagement formel » (cf rescrit de l’administration fiscale 2006 du 12 septembre 2006), une régularisation de la TVA était justifiée au motif « que le cédant et l’acquéreur n’avaient pas opté expressément pour la TVA ».

Attention donc en cas de revente d’une chambre EHPAD occasion, une démarche volontaire d’assujettissement à la TVA et un formalisme semblent bien nécessaires sous peine d’une régularisation de TVA !

Revente EHPAD occasion : revendre une chambre EHPAD occasion après 20 années de détention 

Dans ce cas de figure précis, l’administration fiscale considère que les engagements ont été remplis par le(s) propriétaire(s) successifs de la chambre EHPAD. Par conséquent, le vendeur est sorti du champ d’application de la TVA et ne risque aucune régularisation de TVA.


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