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Revente EHPAD : risques et pièges à éviter au moment de revendre ?

Revente EHPAD : risques et pièges à éviter au moment de revendre ?


La revente d’une chambre EHPAD occasion est un moment clé pour le propriétaire. Revendre son EHPAD est rarement anticipé ou évoqué au moment de l’acquisition. Le moment de la revente EHPAD soulève pourtant de nombreux sujets qui sont à traiter avec le plus grand sérieux sous peine de s'exposer à des risques. 

Revendre son EHPAD : comment passer du risque à la vigilance ?

La notion de risque est souvent liée à la méconnaissance. Les propriétaires d’une chambre EHPAD ont en effet rarement conscience des effets d’une revente sur le plan commercial, fiscal et juridique.

Si la revente EHPAD a parfois été évoquée au moment de l’acquisition (car fait partie d’une stratégie patrimoniale ou d’une simulation financière), ce sont bien les effets de cette revente qui sont souvent méconnus ou ignorés par les propriétaires. 

La notion de risque au moment de revendre sa chambre EHPAD est également souvent liée à une information erronée ou incomplète. La structuration récente du marché de la revente EHPAD occasion et sa démocratisation a produit un volume d'information important, brut et sans filtre. Si cette démocratisation est une réelle chance pour le marché de la revente EHPAD occasion, il est parfois difficile voir périlleux pour le vendeur d'apprécier seul la qualité ou la fiabilité d’une information.

Parce que l’acte de revente est tout aussi important que l’acte d’achat, revente-ehpad-occasion.fr et ses équipes ont souhaité mettre en place un pôle d’expertise et de compétence dédié exclusivement aux vendeurs de chambre EHPAD occasion.

Objectif ? Aider, conseiller et accompagner les vendeurs afin que les risques liés à la méconnaissance (ou à une mauvaise information) deviennent de simples points de vigilance. La sécurisation fiscale et juridique d’une revente EHPAD passe nécessairement par une connaissance et une maîtrise de ces points de vigilance. Parmi les nombreux effets d’une revente EHPAD, nous vous proposons d’évoquer notamment ceux liés à l’avantage fiscal et à la TVA.

Revente EHPAD : que devient l'avantage fiscal (réduction d’impôts) dont j'ai pu bénéficier ?

Le propriétaire d’une chambre EHPAD qui souhaite la revendre peut avoir opté, au moment de son acquisition, pour un régime d’incitation fiscale (ou régime de réduction d’impôts). C’est le cas par exemple du dispositif Censi-Bouvard qui ouvre droit à une réduction d’impôts pour toute acquisition d'une chambre EHPAD dans le neuf (et exclusivement dans le neuf). Si cette option en faveur de la réduction d'impôts a été levée par l’acquéreur de la chambre EHPAD, ce dernier devra impérativement respecter un engagement de location durant 9 années entières et consécutives. La mise en location prendra effet dans le mois qui suit, selon le cas, la date d'acquisition du logement ou la date d'achèvement de l'immeuble ou des travaux. La durée d’engagement des 9 années sera décomptée de date à date et commencera à courir à compter de la prise d'effet du bail initial.

Si le propriétaire d’une chambre EHPAD souhaite revendre avant le terme de l’engagement de location des 9 années entières et consécutives, ce dernier s’exposera au remboursement de l’intégralité des réductions d’impôts indûment perçues depuis son acquisition !

Revente EHPAD : quel est le sort de la TVA au moment de revendre ?

La règle applicable en matière de cession entre redevables de la TVA est définie par l’article 257bis du Code Général des Impôts.

Pour rappel, le propriétaire initial de la chambre EHPAD a pu récupérer la TVA sur son acquisition (TVA sur la partie mobilière et immobilière). Cette récupération de TVA s'est accompagnée d'une contrepartie pour l'acquéreur initial. Ce dernier s’est en effet engagé auprès de l’administration fiscale à détenir sa chambre EHPAD durant 20 années entières et consécutives. Lorsqu’une revente intervient avant le terme des 20 années, le vendeur de la chambre EHPAD doit donc veiller à ce que ses propres engagements soient maintenus et repris par le futur acquéreur. On parle de continuité dans les engagements du bail commercial. Si le nouvel acquéreur rachète la chambre EHPAD occasion dans les mêmes clauses et les mêmes conditions du bail, l’administration fiscale considère qu’il y a application de la règle de dispense de régularisation de TVA (cf art. 257bis CGI). Autrement dit, la TVA récupérée par le propriétaire initial sera considérée par l’administration fiscale comme définitivement acquise par ce dernier. A noter que l’engagement de détention de 20 années s’applique sans distinction aux propriétaires successifs de la chambre EHPAD.

A noter également que la rupture du bail commercial liant le propriétaire de la chambre EHPAD au gestionnaire peut avoir plusieurs conséquences : paiement d’une indemnité d’éviction par le propriétaire de la chambre EHPAD au gestionnaire si la rupture est à son initiative (correspond en moyenne à 2/3 ans de chiffres d’affaires de la chambre) et régularisation de TVA prorata temporis à payer à l’administration fiscale.


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