Quels sont les indices de revalorisation des loyers en EHPAD et quel impact sur votre investissement ?
Nous sommes souvent interrogés sur le sujet de l’indice de revalorisation des loyers dans le cadre d'un investissement dans une chambre EHPAD médicalisée. Si les conditions de révision du loyer sont un critère à prendre en considération pour le calcul de rentabilité, elles sont surtout le garant d’un équilibre financier essentiel entre l'investisseur et le gestionnaire.
En pratique, tous les baux commerciaux prévoient une clause d'indexation des loyers visant à revaloriser régulièrement les loyers selon un indice de référence. Il est souvent complexe pour l'investisseur de comprendre les indices utilisés dans les baux commerciaux ainsi que leurs modalités d'application.
Et les mêmes questions reviennent souvent : quels sont les indices utilisés dans les baux commerciaux ? Quelle est l'évolution de ces indices et les perspectives à venir ? Le loyer est-il revalorisé tous les ans ? Existe-il des plafonds limitant les revalorisations de loyers ?
Quels sont les principaux indices et mécanismes utilisés dans un bail commercial pour revaloriser le loyer d'une chambre EHPAD ?
Pour les chambres médicalisées (EHPAD), les principaux indices utilisés dans les baux commerciaux sont : indice EHPAD, ILC, ICC et ILAT
- Indice EHPAD. Ce que tout le monde appelle communément "indice EHPAD" est en réalité basé sur l'évolution du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées. Cet indice est fixé en fin d'année par les pouvoirs publics et publié par arrêté au journal officiel.
- ILC (indice des loyers commerciaux). Cet indice est basé sur l'évolution des prix à la consommation ainsi que certains indicateurs liés à l'activité commerciale
- ICC (indice du coût de la construction). Cet indice mesure l'évolution du coût de la construction dans le neuf (coût matériaux, coût main d'oeuvre, conditions économiques du secteur de la construction)
- ILAT (indice des loyers des activités tertiaires)
L'indice EHPAD est probablement le plus répandu dans les baux commerciaux car il est à la fois réglementé et lié directement à l'activité économique des exploitants d'EHPAD. Il est apprécié car stable et moins soumis aux variations.
A noter toutefois que les baux commerciaux les plus récents utilisent de plus en plus l'indice ILC (souvent accompagné d'un plafonnement du loyer). L'indice ICC, qui a longtemps dominé dans les années 2000, n'est plus un indice référence et l'indice ILAT est marginal.
Il est possible également que certains baux commerciaux prévoient une combinaison de plusieurs de ces indices ou à l'inverse ne prévoient aucun indice pour réviser le loyer. On parle alors d'une revalorisation forfaitaire du loyer sur la base d'un pourcentage fixe (exemple : le loyer sera révisé de manière forfaitaire de 2%/an).
Comment ont évolués ces principaux indices au cours des 4 derniers trimestres ?
La plupart des indices rencontrés dans un bail commercial pour revaloriser un loyer font l'objet d'une publication trimestrielle par l'INSEE.
- Indice EHPAD
Pour l'année 2026 et par arrêté du 24 décembre 2025, il a été fixé que l'augmentation "du prix du socle de prestations et des autres prestations d'hébergement de certains établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) ne pourra pas dépasser 0.86% par rapport à l'année précédente".
A noter que pour l'année 2025, l'arrêté avait fixé une augmentation maximale de 3.21%.
- ILC (indice des loyers commerciaux)
Evolution de l'indice sur l'année 2025
T1 2025 : 135.87
T2 2025 : 136.81
T3 2025 : 137.09
T4 2025 : 134.62
1TM2026 : en attente de publication par l'INSEE
Exemple concret :
Si mon loyer était de 1 000 euros au 1er janvier 2025, il est de 990.80 € au 31 décembre 2025 (soit une baisse de 0.92% sur l'année 2025).
A titre comparatif (et sur les mêmes bases de loyer pris pour l'exemple), le loyer a bénéficié sur l'année 2024 d'une hausse de 0.535%.
On peut donc dire que l'indice ILC est plutôt stable et sans évolution majeure depuis 2 ans.
- ICC (indice du coût de la construction)
Evolution de l'indice sur l'année 2025
T1 2025 : 2146
T2 2025 :2086
T3 2025 : 2056
T4 2025 : 2058
1TM2026 : en attente de publication par l'INSEE
Exemple concret :Si mon loyer était de 1 000 euros au 1er janvier 2025, il est de 958.99 € au 31 décembre 2025 (soit une baisse de 4.10% sur l'année 2025).
A titre comparatif (et sur les mêmes bases de loyer pris pour l'exemple), le loyer a baissé en 2024 de 5.35%.
L'indice ICC est donc baissier depuis 2 ans.
Quand le loyer d'une chambre médicalisée est-il revalorisé ou révisé ?
La fréquence de révision du loyer varie selon les conditions du bail commercial. Elle peut être triennale (applicable tous les 3 ans).ou annuelle (applicable tous les ans).
Cette information est généralement visible dans le bail commercial à la clause "Loyer" ou "Révision du loyer".
Le principe de base pour un bail commercial est celui de la révision triennale du loyer prévu par l'article L 145-38 du code du commerce. Mais le bail commercial peut contenir une clause dite d'indexation annuelle (sur la base d'un indice ILC, ICC etc...). Dans la pratique il n'est pas rare de cumuler une révision triennale (date à laquelle mon loyer est modifié) accompagnée d'une indexation annuelle.
Le point de repère pour calculer la date de révision est la date anniversaire du bail commercial (= date à laquelle le bail commercial est entré en vigueur).
Dans le cas d'un versement trimestriel ou mensuel du loyer, la modification du loyer sera visible par l'investisseur sur sa quittance de loyer suivant la date anniversaire du bail commercial.
De combien mon loyer peut-il réellement augmenter ?
L'évolution du loyer dépend de l'indice de révision prévu par le bail commercial, de la fréquence de révision du loyer et des éventuelles limites prévues par le bail (plafond hausse ou baisse).
Existe-t-il un plafond ou un plancher de revalorisation du loyer ?
Oui et ces mécanismes sont devenus fréquents dans les baux commerciaux. Cela permet à l'exploitant de contenir une hausse ou une baisse excessive de loyer.
La raison de l'instauration de ces plafonds dans les baux commerciaux est liée à la hausse importante de certains indices de revalorisation de loyer. L'équilibre financier des exploitants d'EHPAD a été parfois fragilisé par une hausse excessive des charges locatives pouvant mettre en danger la viabilité économique de l'exploitation.
Quels sont les points essentiels à vérifier dans le bail commercial ?
Plusieurs points sont à vérifier : indice prévu pour la révision du loyer (indice EHPAD, ILC, ICC...), fréquence de la révision (annuelle ou triennale), présence de plafond ou plancher de loyer.
Il est aussi important de vérifier si des avenants au bail ont été signé et pouvant modifier les conditions initiales du bail.
Consultez les différents indices de révision de loyer affichés dans nos offres en chambre ehpad
