PLF 2027 : les chambres en EHPAD échapperaient au plafonnement des amortissements LMNP

Le projet de loi de finances 2027 (PLF 2027) déposé le 1er octobre dernier prévoit une réforme importante de la règle des amortissements pour le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les propriétaires de chambres EHPAD sont-ils concernés par cette modification des règles comptables d'amortissement ? Qu'est-ce qui peut changer concrètement avec ce projet de loi de finances 2027 ? 

Petit rappel des règles et avantages actuels associés au statut LMNP

Conditions pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Tout propriétaire qui exerce aujourd'hui une activité de location meublée déclarée peut bénéficier du statut LMNP et de ses avantages sur le plan fiscal. Il suffit que le logement soit meublé et que l'activité de location meublée soit déclarée. 

• Pour qu'une activité soit qualifiée de "location meublée", il suffit que le logement soit meublé au sens de la loi (le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 entré en vigueur le 1er septembre 2015 fixe la liste du mobilier minimum et obligatoire devant être présent dans le logement). Les propriétaires de biens meublés situés dans les résidences avec services (EHPAD, résidence étudiantes, senior, tourisme/affaires) mais également les propriétaires de logements meublés situés en secteur libre (au sens non géré, sans gestionnaire) peuvent bénéficier du statut LMNP et de ses avantages. 

• Autre condition pour bénéficier du statut LMNP, une simple déclaration d'activité auprès du greffe du tribunal de commerce via le formulaire administratif P0i (numéro Cerfa 11921) dans les 15 jours suivant le début de l'activité de location meublée qui permettra d’obtenir un numéro de SIRET. Cette démarche administrative est souvent réalisée par le service comptable de l'investisseur.

Avantages offerts par le statut LMNP sur l'imposition de ses revenus locatifs

Les loyers tirés d’une activité de location meublée entrent dans la catégorie des bénéfice industriels et commerciaux (BIC). L'avantage du statut LMNP est de pouvoir opter pour un régime d'imposition favorable de ses revenus locatifs : le régime du "réel simplifié" (appelé aussi régime des amortissements). 

Le principe est simple, le propriétaire qui opte pour le régime du « réel simplifié » est autorisé à déduire de son bénéfice imposable (constitués par ses loyers locatifs HT) :

• Les charges liées directement à l’activité de sa location meublée : factures d’entretien et de réparation, factures pour renouvellement de mobilier (si inférieures à 600 euros), charges de copropriété, taxe foncière, intérêts d’emprunt (+ frais de dossier), frais de comptabilité et primes d’assurance

• Les amortissements calculés sur la base du montant de son investissement (partie immobilier + partie mobilier). La fraction correspondant à la valeur du terrain n'est pas amortissable (un terrain ne se déprécie pas comptablement)

• Les frais liés à l’acquisition du bien (à savoir les frais de notaire et les honoraires d’agence) pourront être passés par le propriétaire soit immédiatement en déduction de charge, soit en majoration du coût d’acquisition (et donc intégrés à la base amortissable)

La déduction des charges et des amortissements va permettre au propriétaire ayant le statut LMNP de diminuer la base taxable (constitué par les revenus locatifs) et par conséquent le montant de son imposition. Tout le surplus de déficit (amortissements non utilisés sur l'exercice comptable) n’est pas perdu, il est reportable sur 10 ans. C’est pour cette raison que les loyers peuvent être non imposés (ou partiellement) durant plusieurs années.

Que prévoit exactement le projet de loi de finances 2027 ?

Le projet de loi de finances déposé le 1er octobre 2026 sous le n°3210 prévoit une réforme importante de la règle des amortissements pour les propriétaires ayant le statut LMNP. 

• Plafonnement des amortissement déductibles à 2.5%/an dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal

• Suppression à compter de 2027 du principe de report des amortissements non déduits

• Régime transitoire pour les amortissements antérieurs à 2027, avec une utilisation possible jusqu'en 2036 et une limitation à 50% du résultat imposable. 

A ce stade aucune de ces dispositions n'a été adoptée, elles peuvent évoluer au cours des prochains débats parlementaires. 

Les propriétaires de chambres en EHPAD sont-ils concernés par cette réforme envisagée pour les amortissements? 

Concernant le plafonnement des amortissement déductibles à 2.5%/an dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal

Le PLF 2027 prévoit des cas d'exception pour l'application du plafonnement des amortissements. Cette exception figure à l'article 7, II, A, 1°, b, alinéas 12 à 15 du projet de loi de finances 2027.

Les propriétaires de biens dans les résidences services suivantes bénéficient de cette exception :

• Les résidences étudiantes et les résidences pour personne âgées autonomes (résidences pour seniors)
• Les EHPAD et résidences services pour personnes âgées ou handicapées

Les propriétaires de chambres en EHPAD ne sont donc pas concernés par les nouvelles règles de plafonnement des amortissement et pourraient continuer à se voir appliquer les règles actuelles. 

Concernant la suppression (à compter de 2027) du principe de report des amortissements non déduits (= non utilisés)

La possibilité pour le propriétaire d'utiliser les amortissements non utilisés sur les exercices suivants serait ici remis en cause par le PLF 2027. Le texte ne prévoit pas à ce jour de cas d'exception pour cette mesure. 

Toutefois, le texte n'est pas encore adopté et au moins 2 amendements ont été déposés (I-CF1128 et I-CF1588) qui pourraient introduire des cas d'exception. 

L'amendement de l'ancien ministre du logement Guillaume Kasbarian est intéressant car il été adopté en commission des finances le 8 octobre 2026 (ne vaut pas adoption). Cet amendement prévoit entre autres d'étendre les cas d'exception (prévu par le PLF 2027 pour le plafonnement des amortissements) à la possibilité de pouvoir continuer de reporter les amortissements non déduits. L'objectif est de créer une cohérence dans les cas d'exception. Si cet amendement est adopté, les propriétaires de biens situés dans les résidences gérées (EHPAD, résidences étudiantes, résidences seniors) pourraient continuer à pouvoir reporter les amortissements non déduits sur les exercices comptables suivants. 

Conclusion

A ce stade, les propriétaires de chambres EHPAD sont partiellement impactés par ce projet de loi de finances 2027. 

Ils bénéficient à ce jour d'un cas d'exception pour la règle du "plafonnement des amortissements à 2.5% dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal" qui ne les concerne pas. 

Reste la suppression (prévue par le PLF 2027) de la possibilité de pouvoir reporter les amortissements non déduits sur l'exercice suivant. Les amendements déposés, s'ils sont adoptés, pourraient là aussi être favorables aux propriétaires de chambres EHPAD (ou de logements en résidence étudiante et senior). Vouloir homogénéiser les cas d'exception sur ces 2 sujets ne paraît pas irréaliste. Ce n'est qu'à la fin de l'année que le bilan pourra être réalisé sur ces 2 sujets.