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Article 606 code civil "grosses réparations" et bail commercial | Tout savoir

Article 606 code civil "grosses réparations" et bail commercial | Tout savoir


Investir en EHPAD occasion avec ou sans article 606 du code civil dans le bail commercial ? Ce critère des "grosses réparations" est-il déterminant pour un achat EHPAD occasion ? Souvent mis en avant dans l'investissement EHPAD, quels sont précisément les dépenses et travaux évoqués à l'article 606 du code civil ? 

Les experts de revente-ehpad-occasion.fr vous livrent un dossier complet pour tout savoir sur cette notion de "grosses réparations" au sens de l'article 606 du code civil.

Article 606 du code civil : définition des "grosses réparations"

L’article 606 du code civil dispose que "les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier".

Toujours selon l’article 606 du code civil, "toutes les autres réparations sont d'entretien".

Ce champ d’application de l'article 606 du code civil a fait l'objet de différentes interprétations et précisions lors de décisions rendues par les juridictions civiles et commerciales.

De manière générale, les juridictions civiles considèrent que les réparations d’entretien sont celles qui sont "utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble" et que les grosses réparations concernent "l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale" (comme les éléments porteurs de la construction).

Les chambres commerciales ont une interprétation quant à elles plus "restrictive" des grosses réparations et considèrent que l’article 606 du code civil énumère "limitativement les grosses réparations" (arrêt Cour de Cassation, chambre commerciale, décision du 12 juin 2012). Cela signifie que pour les chambres commerciales, il ne peut y avoir d'autres grosses réparations que celles mentionnées à l'article 606 du code civil.

Parmi une jurisprudence fournie, voici quelques exemples de travaux qui entrent ou au contraire sont exclus du champ d’application de l’article 606 du code civil :

Travaux entrant dans le champ d’application des "grosses réparations" de l’article 606 du code civil 

-  Cour d’appel de Dijon, décision du 24 juin 2003 : la réparation d’une verrière entre dans le champ des grosses réparations de l’article 606 du code civil

-  Cour d’appel de Douai (3ème chambre), décision du 31 janvier 2002 : le remplacement du châssis complet des fenêtres y compris la couche d’impression et peinture entre dans le champ des grosses réparations de l’article 606 du code civil

-  Cour de cassation 3ème chambre civile, 23 juin 2004 : travaux de réfection de toiture entre dans le champ des grosses réparations de l’article 606 du code civil

-  Cour d’appel de Besançon, 2ème chambre civile, 15 janvier 2002 : travaux de réfection de l'installation électrique dès lors qu'ils répondent à la nécessité d'une reprise totale et générale d'une installation vétuste, ainsi que la réfection des réseaux d'évacuation et de la mise en conformité à la réglementation communale

-  Cour de cassation, 3ème chambre civile, 13 juillet 2005 : travaux de remise en état d'un immeuble après des inondations dès lors que les désordres sont dus à des dispositions constructives inadéquates

Travaux exclus du champ d’application des "grosses réparations" de l’article 606 du code civil

-  Cour d’appel de Paris, 16e ch. B, 11 mai 2001 : travaux de réparation liés à l’installation de la climatisation et remplacement des parcloses

-  Cour d’appel de Paris, 16e ch. B, 18 janv. 2002 : travaux de zinguerie

-  Cour d’appel de Poitiers, 17 nov. 1998 : travaux de remise en état après incendie n’ayant pas détruit d’éléments porteurs de la construction

-  Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 24 février 2004 : réfection d’un plancher

-  Réfection d’une façade (= travaux d’entretien)


Qui doit payer les "grosses réparations" prévues à l’article 606 du code civil ?

Depuis le loi Pinel du 18 juin 2014, les clauses de transfert de charge des "gros travaux" au locataire (=gestionnaire/exploitant) sont invalides.

Autrement dit, les grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil sont désormais obligatoirement à la charge du propriétaire/bailleur.

C’est une petite révolution car jusqu’alors, même si le propriétaire/bailleur a toujours été tenu de supporter les "grosses réparations" prévues à l’article 606 du code civil, des dispositions expresses et contractuelles permettaient de déroger à cette règle.

L'article R. 145-35-1 du Code de Commerce (créé par la loi Pinel du 18 juin 2014) précise même qu’il est désormais interdit pour le propriétaire/bailleur de "répercuter sur le preneur le coût des dépenses liées aux grosses réparations de l’article 606 ainsi que les honoraires liés à la réalisation des travaux" (cas des honoraires d’architectes et bureaux d’études par exemple).

L'article R. 145-35-1 du Code de Commerce précise également que "les dépenses engagées par le propriétaire/bailleur pour remédier à la vétusté du bien ou encore pour mettre le bien/immeuble en conformité avec la réglementation ne peuvent pas être répercutées sur le preneur si ces dépenses relèvent de l’article 606 du code civil".

Enfin, l'article R. 145-35-1 du Code de Commerce précise que "les dépenses engagées pour des travaux d’embellissement, et dont le coût excède le remplacement à l’identique, ne sont pas des dépenses comprises dans les grosses réparations de l’article 606 du code civil". Ces dépenses peuvent donc être répercutées sur le locataire (=preneur/exploitant).


EHPAD : pourquoi certains baux font mention d’une prise en charge de l’article 606 du code civil par le locataire (= gestionnaire/exploitant) ?

Il arrive fréquemment que les baux applicables pour les EHPAD fassent mention de l’article 606 du code civil à la charge exclusive du locataire (=gestionnaire/exploitant).

Cas de l'achat d’une chambre EHPAD occasion avec reprise du bail en cours

Si le bail repris prévoyait la prise en charge des grosses réparations de l’article 606 du code civil, alors la reprise du bail entraine de facto la reprise des engagements prévus au contrat. Attention toutefois car au moment de la date anniversaire du bail, le locataire (=gestionnaire/exploitant) serait en droit de vouloir renégocier cette partie du bail conformément à la loi Pinel du 18 juin 2014.

Cas de l'achat d’une chambre EHPAD occasion avec mise en place d’un nouveau bail à la signature de l’acte

Le locataire (=gestionnaire/exploitant) qui souhaite prendre à sa charge les grosses réparations prévues par l’article 606 cc rappelle en préambule dans le bail les obligations prévues par l’article 145-40-2 du code de commerce. Cet article prévoit que le bail commercial doit comporter "un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire".

Afin de se conformer à cette obligation d’inventaire prévu par l’article 145-40-2 du code de commerce, le locataire (=gestionnaire/exploitant) précise généralement dans le bail "qu’aucune charge n’est engagée par le propriétaire/bailleur et répercutée sur le preneur" car ce dernier est "l’unique occupant et exploitant de l’immeuble" et "que les obligations d’entretien et de réparation portent sur la totalité de l’immeuble". Très souvent, le bail précise que le locataire (=locataire/gestionnaire/exploitant) assurera "l’entretien et les réparations de toutes nature des locaux loués et de l’immeuble". Là encore, il est important de noter que le locataire (=gestionnaire/exploitant) pourrait, à l'occasion de la date anniversaire du renouvellement du contrat de bail, demander à ce que cette disposition soit revue conformément à la loi Pinel du 18 juin 2014 (cette possibilité vaut également pour un bail signé dans le neuf).


Achat EHPAD occasion : le critère de l’article 606 du code civil est-il déterminant pour investir en EHPAD occasion ?

Cet "atout" de l'article 606 du code civil à la charge du locataire était particulièrement recherché par les investisseurs d’EHPAD jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014. C'est aujourd’hui un sujet beaucoup moins d'actualité depuis que la loi a clairement précisé que les grosses réparations devaient être supportées par le propriétaire/bailleur. 

Il faut dire que l’article 606 du code civil sur les grosses réparations a longtemps été mis en avant par les opérateurs à des fins purement commerciales. En effet, l’utilité de la prise en charge des grosses réparations par le locataire pour un immeuble neuf, couvert par définition par une garantie décennale, restera toujours à démontrer...

De la même manière, la prise en charge des grosses réparations par le preneur était souvent invoquée comme argument commercial pour les travaux de ravalements de façade. Or, lesdits travaux n'ont jamais fait parti des grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil et ont toujours été à la charge des propriétaires/bailleur…

Reste peut-être le sujet de la réfection de la toiture qui pourrait justifier un intérêt de la prise en charge des grosses réparations par le locataire (=gestionnaire/exploitant). Une étude approfondie de la question va pourtant permettre de relativiser l'importance de ce sujet pour l'investisseur.

En effet, les travaux de ce type n'interviennent en moyenne qu'à partir de 30/40 ans d'usage de l'immeuble. En outre, le coût réel des travaux supporté par le propriétaire/bailleur reste en réalité très modéré car lié aux millièmes rattachés à son logement. A titre d'exemple, pour la réfection d'une toiture en tuile de 1500 m2 (matériaux le plus cher, 100 euros/m2 pose comprise) concernant un établissement de 120 copropriétaires, cela correspondrait à un coût par copropriétaire de 1 245 euros...A titre de comparaison, le seul coût supporté par un propriétaire/bailleur pour un changement de mobilier d'une chambre EHPAD se situe en moyenne entre 3 000 € HT et 5 000 € HT....Il est aussi bon de rappeler que le coût engagé par le propriétaire/bailleur pour une réfection de toiture s'amortira sur 25 années...Enfin, dernier détail et pas des moindres, une couverture en tuile est garantie 30 ans...

Quel est donc l’intérêt pour que l’article 606 du code civil portant sur les grosses réparations soit supporté par le locataire (=gestionnaire/exploitant) ? Au final, l’intérêt est plus limité qu’il n’y parait pour le propriétaire/bailleur…D’ailleurs, dans les autres destinations de résidences avec services (senior, étudiant, affaire, tourisme), l’article 606 n’est jamais (ou très rarement) évoqué dans les baux commerciaux.

Faut-il faire de la prise en charge de l’article 606 un critère déterminant pour son achat EHPAD occasion ? La réponse est clairement non. D’autres critères paraissent beaucoup plus importants pour l’investisseur au moment de faire son choix (qualité de l’exploitant, qualité du bail, durée du bail…). Par ailleurs, il conviendra toujours pour le propriétaire/bailleur de relativiser le poids de cet article 606 du code civil dans son bail commercial car son application ne sera jamais totalement acquise dans la durée. Faut-il ainsi rappeler que le locataire (=gestionnaire/exploitant) pourrait demander à l'occasion d'un renouvellement de bail la suppression de cette disposition et cela en parfaite conformité avec la loi Pinel du 18 juin 2014...


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