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Achat EHPAD occasion | Comment sont imposés les revenus locatifs ?

Achat EHPAD occasion | Comment sont imposés les revenus locatifs ?


Le propriétaire d’une chambre EHPAD occasion, au titre de son statut et de l'activité de loueur en meublé non professionnel, aura le choix entre 2 régimes d’imposition pour déclarer ses revenus locatifs : le régime dit « réel » ou le régime du « micro-BIC » (article 50-0 du Code Général des Impôts).

Le régime « réel » : pourquoi opter pour ce régime ? Eligibilité et champ d’application ?

Ce régime permet de déduire l’intégralité des frais réellement supportés par le propriétaire d’une chambre EHPAD occasion. Ce régime « réel » est donc avantageux dès lors que les frais sont importants (et notamment lorsque le poste des intérêts d'emprunt est le plus important, c'est à dire au début du crédit si l'acquéreur opte pour un financement bancaire).

Grâce à la déductibilité des charges (taxe foncière, charges de copropriété, lettre de mission comptable, intérêts d’emprunt, assurance…) et la déductibilité des amortissements (cf notre dossier sur la fiscalité pour un EHPAD occasion), le propriétaire d’une chambre EHPAD occasion peut espérer neutraliser totalement ou partiellement l’assiette d’imposition (ou base imposable).

Cette phase de non-imposition totale puis d'imposition partielle des revenus locatifs tirés de l’exploitation d’une chambre EHPAD occasion peut donc durer quelques années. Cela signifie également que le montant de l’impôt à payer sera progressif dans le temps (puisque lié à la baisse des charges et des amortissements déductibles).

L’ option pour le régime réel est valable 1 an et doit se faire avant le 1er février de chaque année. Il est impératif pour le propriétaire souhaitant se voir appliquer le régime d’imposition au « réel » d’opter expressément pour ce régime car c’est bien le régime du micro-BIC qui s’applique par défaut pour 2 ans dès lors que le seuil des recettes annuelles est inférieur à 33 200 €.

Important : en optant pour le régime réel, le propriétaire renoncera à l’abattement de 50% dont il peut bénéficier avec le régime du micro-BIC.

Régime du micro-BIC : pourquoi opter pour ce régime d’imposition ? Eligibilité et champ d’application ?

Il s’agit d’un régime d’imposition simplifié qui trouve son intérêt lorsque le propriétaire de la chambre EHPAD occasion n’a pas de charges d’exploitation suffisantes pour neutraliser tout ou partie de son revenu imposable (et donc son impôt).

Lorsque le propriétaire d’une chambre EHPAD occasion a le statut de loueur en meublé et qu’il est bien assujetti à la TVA (on parle de franchise de TVA ou franchise en base), il peut bénéficier de l’application de ce régime du micro-BIC. Autre condition pour se voir appliquer le régime du micro-BIC, les recettes annuelles générées par l'exploitation de la chambre EHPAD occasion (= loyers perçus) doivent être inférieures au seuil de 33 200 €.

Si les conditions ci-dessus sont remplies, le régime du micro-BIC est le régime qui s’impose par principe et par défaut au propriétaire. Dans le cas où aucune démarche particulière n'est entreprise par le propriétaire (notamment pour opter pour le régime "réel"), c'est donc bien le régime du micro-BIC qui s'appliquera. 

L’ option pour le régime du micro-BIC est valable pour 2 années et se reconduit tacitement.

Le régime du micro-BIC autorise le propriétaire de la chambre EHPAD occasion à appliquer un abattement forfaitaire de 50 % sur ses revenus locatifs (avec un minimum de 305 €). Dans ce régime et contrairement au régime "réel", le propriétaire ne pourra pas déduire les charges réellement supportées.

Le montant de l’impôt sera donc calculé sur 50% de la base imposable, base composée par ses revenus locatifs.


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