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Quels sont les frais de notaire applicables pour l'achat d'une chambre EHPAD occasion ?

Quels sont les frais de notaire applicables pour l'achat d'une chambre EHPAD occasion ?


Vous avez pour projet un achat dans une chambre EHPAD occasion et vous vous interrogez sur le montant des frais de notaires à acquitter pour une telle opération. Lorsque l’investisseur souhaite investir dans une maison de retraite médicalisée ou dans tout autre type de bien immobilier (maison, appartement...), il doit s’acquitter des « frais de notaire ». Les frais de notaires peuvent être « réduits » (FNR) ou « pleins ». De quoi sont composés exactement les frais de notaires ? Quelles sont les règles applicables ? Quels type de frais de notaire seront appliqués pour l’acquisition d’une chambre EHPAD dans l’ancien ? Les experts de revente-ehpad-occasion.fr reviennent pour vous sur cette notion appelée à tort « frais de notaire ».

De quoi sont composés exactement les frais de notaire ?

Cas des frais de notaire dans l’ancien (frais de notaire "pleins")

Contrairement à ce que l’on peut penser, les frais de notaires ne sont pas composés exclusivement par les honoraires du notaire…Derrière ce terme se cache en réalité beaucoup de taxes et impôts en faveur de l’Etat et des collectivités locales…Il s’agit des « droits d’enregistrement » ou « droit de mutation » (qui varient depuis 2014 en fonction des départements et qui peuvent aller de 5.09% à 5.80% de la valeur du bien). Il y a également les « débours » (ou avance sur frais) déboursés par le notaire pour obtenir des documents administratifs auprès des services de l’urbanisme, du bureau des hypothèque ou encore auprès du cadastre. Il y a la « contribution de sécurité immobilière » (environ 0,10% de la valeur du bien). Enfin, il y a les émoluments du notaire…

Dans le cas de l'achat d'une chambre EHPAD dans l'ancien qui a été livrée il y a plus de 5 années, ce sont bien des frais de notaire "pleins" qui s'appliqueront pour l'acquéreur. Ce sera également le cas si cette chambre EHPAD occasion est achetée avant les 5 ans mais qu'elle a déjà fait l'objet d'une revente dans l'intervalle.

Cas des frais de notaire dans le neuf (frais de notaire "réduits")

Par opposition aux frais de notaire dans l’ancien, les frais de notaire réduits (ou FNR) concernent les frais supportés pour une acquisition immobilière dans le neuf. Est considéré comme un bien "neuf" celui acheté sur plan (VEFA, vente en l'état futur d'achèvement) ou qui n'a jamais été habité depuis sa livraison et qui est vendu par le promoteur/constructeur.

Pour les frais de notaire réduits, les droits de mutation (ou droits d’enregistrement) sont limités à la taxe de publicité foncière (0,70% de la valeur HT contre 5.09%/5,80% dans l’ancien). Ceci explique en grande partie la différence avec le montant des frais de notaire appliqué dans l’ancien.

Le reste des frais composant les frais de notaire "réduits" (dont les émoluments du notaire) sont identiques à l’ancien.

Comment sont calculés les émoluments du notaire et sont-ils négociables ?

Seules les prestations de conseils d’un notaire ne sont pas réglementées et peuvent théoriquement se négocier.  

Concernant les émoluments du notaire payés dans le cadre d’un investissement en chambre EHPAD occasion (ou pour tout autre type d’acquisition immobilière), ces derniers sont réglementés par le décret n°78-262 du 8 mars 1978. Ces émoluments sont donc fixes, déterminés à l’avance et identiques pour chaque notaire en France.

Investir en EHPAD occasion et bénéficier de frais de notaires réduits : est-ce possible ?

Depuis le 1er janvier 2013, un investisseur qui souhaite se porter acquéreur d’un bien immobilier acquis sur plan et revendu pour la première fois dans les 5 années qui suivent son achèvement ne peut plus bénéficier des frais de notaire réduits.

Toutefois, il existe bien une exception à ce principe concernant les résidences avec services soumises à TVA (taxe sur la valeur ajoutée).

Cette exception s’applique pour les EHPAD (ou maison de retraite médicalisées), les résidences étudiantes, les résidence senior, les résidences affaire ou encore les résidences de tourisme. Il s’agit de résidences qui sont soumises à TVA (TVA de 20% sur le prix de l’acquisition). Pour cette raison, un investisseur qui souhaite investir dans une chambre EHPAD occasion pourra se voir appliquer des frais de notaire réduits. Il faudra toutefois que la revente respecte 2 conditions cumulatives : que la chambre EHPAD occasion soit revendue pour la première fois et que cette revente intervienne dans les 5 ans suivant l'achèvement de la chambre. Si ces 2 conditions ne sont pas remplies, ce sont les frais de notaire "pleins" qui s'appliqueront.

Si la revente de la chambre EHPAD occasion respecte les 2 conditions cumulatives évoquées ci-dessus, l’investisseur bénéficiera de frais de notaire "réduits" de l’ordre de 3% du prix TTC de l’investissement.


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