Investir en EHPAD occasion | Marché, chiffres et perspectives pour un achat en revente EHPAD occasion ?

Investir en EHPAD occasion |  Marché, chiffres et perspectives pour un achat en revente EHPAD occasion ?


Le marché en revente EHPAD occasion (ou EHPAD ancien) est devenu mature et structuré en seulement quelques années et a su profiter d’un contexte favorable pour devenir un investissement recherché par les investisseurs.

Plusieurs facteurs, contextuels et structurels, expliquent aujourd’hui le développement et l’intérêt d'un achat sur le marché de la revente EHPAD occasion.

Revente EHPAD occasion : pourquoi ce marché se développe ?

L' investissement en EHPAD dans le neuf a toujours été un marché naturellement porteur et dynamique pour les investisseurs. En parallèle du neuf, le marché de la revente EHPAD occasion a su profiter de circonstances favorables à son propre développement.

Avec une augmentation exponentielle de la démographie, une baisse du nombre de nouveaux lits EHPAD ou encore des politiques en faveur du maintien à domicile, le marché de la revente EHPAD occasion (ou EHPAD ancien) s’est révélé comme un marché de complément idéal pour les investisseurs.

Désormais mature, structuré et visible, le marché de la revente EHPAD occasion est particulièrement prisé par les investisseurs qui souhaitent se positionner et investir dans le secteur de la dépendance.

EHPAD, pression démographique et vieillissement de la population : enjeux et chiffres clés 

En France, l’action conjuguée de 2 phénomènes, augmentation de la population et allongement de l’espérance de vie, entraine mécaniquement une augmentation du nombre de personnes en situation de dépendance. Cette évolution naturelle de la société française a des effets directs et concrets sur les besoins en logements adaptés de type chambre EHPAD.

Toutes les études et projections démographiques sont unanimes. Selon l’INSEE, la population totale de la France va passer de 68 millions en 2020 à 76 millions en 2070 (+10,50%). Toutes les tranches de la population française ne vont toutefois pas augmenter proportionnellement.

Toujours selon l’INSEE, les tranches de la population française correspondant aux 65/74 ans et aux 75 ans/+ sont celles qui vont connaître la plus forte augmentation dans les années à venir. L’effet « baby-boom » (pic de natalité connu par la France entre 1942 et 1974) n’est pas étranger à l’évolution de ces 2 tranches de population.

A noter que la population des 75 ans/+ va tout simplement doubler entre 2020 et 2070 pour représenter à elle seule près de 18% de la population totale…

En comparaison, et sur cette même période, toutes les autres tranches de la population française vont diminuer !

Autre facteur ayant une incidence directe sur le secteur de la dépendance et sur l’offre en hébergement de type EHPAD, l’augmentation en France de l’espérance de vie (ou allongement de la vie). Les centenaires n’ont, par exemple, jamais été aussi nombreux en France (plus de 21 000 actuellement) et les prévisions de l’INSEE envisagent 270 000 centenaires d’ici 2070.

Dans les années 2000, l’espérance de vie à la naissance était de 75,2 ans pour les hommes et de 82,8 ans pour les femmes. Selon les projections de l’INSEE, l’espérance de vie à la naissance en 2070 sera de 90,1 ans pour les hommes et de 93 ans pour les femmes !

Si l’allongement de la vie est une véritable chance, cette heureuse nouvelle s’accompagne toutefois d’une augmentation du risque de perte d’autonomie et d’années supplémentaires de dépendance… Autrement dit, il y aura en France de plus en plus de personnes dépendantes et de plus en plus longtemps. En France, la dépendance survient en moyenne à l’âge de 77 ans tandis que l’âge moyen constaté pour l’entrée en EHPAD est aujourd’hui de 85 ans.

Ces quelques chiffres nous rappellent donc que les enjeux liés à la dépendance en France et les attentes en matière de logements de type chambres EHPAD sont immenses. Quelle est la situation actuelle et à venir ? La France a-t-elle les infrastructures nécessaires au traitement de la dépendance ?

EHPAD : une offre très insuffisante par rapport aux besoins actuels et à venir

Les EHPAD (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) sont à ce jour les seuls établissements adaptés pour accueillir et traiter la dépendance de nos aînés. Les chiffres de la démographie sont là pour le rappeler (cf supra), les besoins en logements adaptés sont déjà très importants et le seront encore plus demain.

Malgré ce constat unanime, on observe dans la réalité : un déficit profond de structures EHPAD au regard des besoins, une baisse des ouvertures de nouveaux lits en EHPAD ainsi que des politiques publiques incitant plutôt au maintien à domicile…

En 2016 (source DRESS Statis), le nombre de places dans les EHPAD en France était de 572 723, dont 28% situées dans des établissements privés commerciaux.

En parallèle, la France compte 1,3 millions de personnes en état de dépendance (qui ne peuvent plus accomplir seuls les actes du quotidien comme s’habiller, se laver, se déplacer, se nourrir).

L’ offre en EHPAD est donc totalement déficitaire par rapport aux besoins actuels. Au vu des prévisions, ce déséquilibre offre/demande est appelé à fortement s'intensifier. En effet, les études de l’INSEE précisent que la France comptera 1,5 millions de personnes dépendantes en 2020, 2 millions en 2040 et 2,3 millions en 2060 !

Quelle tendance pour les années à venir ?

Le déficit structurel en chambres EHPAD devrait malheureusement se poursuivre et s’accentuer plus encore dans les années à venir. En effet, le nombre d’ouverture de nouveaux lits en EHPAD à tendance à baisser et/ou ne pas suivre la courbe des besoins. Plusieurs raisons à cela : un secteur de la dépendance qui fait appel à des financements publics coûteux et limités ou encore des agréments nécessaires à l’ouverture de nouveaux lits EHPAD difficiles à obtenir (autorisation ministérielle, Directeur Général de Santé, Préfet, Présidence du Conseil Général…). Ces conditions (coût financier et autorisations administratives) sont aujourd’hui autant de freins au développement de nouvelles chambres en EHPAD et explique la baisse du nombre de nouveaux lits.

Les pouvoirs publics ont par ailleurs décidé de faire de la prévention de la perte d’autonomie chez nos aînés leur priorité. Ce choix vient renforcer des solutions de maintien à domicile ou encore le développement des résidences services senior.

Ces dernières orientations ne répondent toutefois absolument pas à la problématique de la dépendance en France. Les besoins urgents en logements EHPAD sont fondés sur une situation actuelle et bien réelle. Concernant les besoins futurs en EHPAD, les prévisions et échéances à court/moyen terme montrent que la demande va tout simplement exploser... 

Revente EHPAD occasion : un marché structuré aux multiples atouts

L’ accélération du développement du marché de la revente EHPAD occasion est directement lié à la baisse des ouvertures de nouveaux lits observée ces dernières années (cf supra).

Avec des mises en commercialisation limitées dans le neuf, le marché de la revente EHPAD occasion est apparu pour les investisseurs appréciant ce type d'investissement comme un véritable marché d’opportunités.

En seulement quelques années, le marché de la revente EHPAD occasion est devenu un marché complémentaire du neuf et idéal pour les investisseurs.

Véritable marché de niche, le volume d'offres sur le marché de l’EHPAD occasion tend à augmenter même si cela reste assez limité au regard de la demande. Si les investisseurs initiés et avertis ont toujours été présents, la démocratisation de ce marché spécifique ainsi que sa nouvelle exposition incitent désormais de nouveaux profils à investir en revente EHPAD occasion.

Ce regain d’intérêt pour le marché de la revente EHPAD occasion à une contrepartie. Comme pour l’achat dans le neuf, les investisseurs sont plus nombreux que les offres. C’est donc un marché tendu, demandeur et attractif.

Il faut dire que les atouts d’un achat en revente EHPAD occasion ne manquent pas :

-  Une offre rare et limitée qui assure et maintient une valeur d'actif élevée. 

-  Un taux d’occupation très important pour ce type d’investissement (étude KPMG : 96% de taux de remplissage moyen dans les EHPAD en France).

-  Des rendements particulièrement intéressants.

-  Des montants d’investissement souvent inférieurs au neuf.

-  Une connaissance de l’historique de l’EHPAD (montant des charges, taux de remplissage, état général sont des informations connues).

-  Une gestion entièrement déléguée à un exploitant (= gestionnaire).

-  Un versement immédiat des loyers (chambre EHPAD occasion déjà livrée et en exploitation).

-  Une fiscalité sur les loyers très avantageuse et stable (loyers peu ou pas imposables grâce au jeu des déductions de charges et d'amortissements)


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