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EHPAD occasion ou EHPAD dans le neuf ? Comparatif

EHPAD occasion ou EHPAD dans le neuf ? Comparatif


L’investisseur a aujourd’hui le choix entre faire un achat dans une chambre EHPAD occasion (EHPAD ancien) ou investir en EHPAD dans le neuf. 

La question de la comparaison entre ces 2 produits immobiliers quasi similaires ne se posait pas jusqu’à encore très récemment. Le volume d’offres en revente EHPAD occasion était en effet très faible et le marché n’était pas suffisamment visible et structuré. L’intérêt pour le marché de l’EHPAD dans l'ancien s’est accéléré suite à la baisse ces dernières années du nombre d’ouvertures de nouveaux lits, qui a entrainé mécaniquement une baisse des opportunités dans le neuf. Les investisseurs se sont donc intéressés au marché de l’EHPAD occasion. Quelles sont les différences entre l'ancien et le neuf ? 

Montant d’investissement et rentabilité : neuf ou ancien ?

Il est compliqué de pouvoir répondre catégoriquement à cette question tant les paramètres à prendre compte sont nombreux (qualité du gestionnaire, emplacement, date de livraison, qualité du bail commercial, durée du bail commercial etc.)…Il est toutefois admis qu’à critères similaires, les montants d’investissement dans le neuf sont plus élevés que dans l’ancien.

Pour un investissement dans une chambre EHPAD dans le neuf avec un gestionnaire du « TOP 5 » comme DomusVi, le prix de départ se situe entre 150 000 € HT et 170 000 € HT. Pour l'achat d'une chambre EHPAD occasion aux caractéristiques similaires, l’investisseur pourra trouver des opportunités à partir de 110 000 €/120 000 €. Côté rentabilité et pour ce même exemple, le marché du neuf proposera à l’investisseur des rendements entre 4.20% et 4.60%. Sur le marché de l’ancien (et fonction de la durée du bail), le rendement pourra varier de 4.30% à plus de 5%.

De manière plus générale, le marché de l’EHPAD occasion peut offrir des opportunités dès 90 000 euros.

La question des loyers 

C’est un atout indéniable du marché de l’occasion par rapport au neuf. Alors que pour l’achat d'une chambre EHPAD dans le neuf l’investisseur devra attendre la livraison et le début de l’exploitation pour percevoir ses premiers revenus locatifs, l’investissement dans une chambre EHPAD dans l’occasion offre des loyers immédiats car déjà livrée et en exploitation.

Frais de notaire : quelle différence de taux ?

Avantage à l’achat dans le neuf qui permet à l’investisseur de bénéficier des frais de notaire réduits (environ 3% du montant HT de l’acquisition). L’achat dans une chambre EHPAD occasion est, dans la majorité des cas, en droit d’enregistrement « pleins » (en moyenne 8%). A noter toutefois que les frais de notaires pourront être réduits pour une chambre EHPAD occasion sous certaines conditions (voir règles applicables pour le calcul des frais de notaire). C’est la taxe de publicité foncière qui explique la différence de taux entre le neuf et l’ancien (0,70% du montant d’acquisition HT pour le neuf contre 5,09%/5,80% pour l’ancien).

La question du bail commercial et de sa durée

Cet aspect a longtemps été à l’avantage du neuf qui offre logiquement des durées de bail plus importantes que dans l’ancien (entre 9 et 11 ans). Pour l’acquisition d’une chambre en revente EHPAD, l’investisseur prend en effet la suite du bail commercial engagé par le propriétaire précédent. Il peut donc reprendre un bail renouvelé récemment ou un bail dont le terme est plus ou moins proche.

Cet avantage du neuf sur l’ancien concernant la durée du bail commercial est toutefois à relativiser.

Pour les baux commerciaux proposant une échéance à moyen/court terme, le marché de l’EHPAD occasion s’est adapté en offrant aux investisseurs des niveaux de rentabilité très intéressants et souvent supérieurs à 5%. Plus récemment, certains gestionnaires acceptent de renégocier et de renouveler les baux commerciaux pour les chambres EHPAD occasion. Il existe donc désormais la possibilité d'investir dans des offres en EHPAD occasion proposant des durées de bail commercial similaires au neuf !

La question de l'avantage fiscal

Seule l’acquisition d’une chambre EHPAD dans le neuf offre la possibilité à l’investisseur de bénéficier d’un avantage fiscal au sens de « réduction d’impôts » (=réduction de son impôt sur le revenu). Le dispositif actuel en vigueur est le dispositif « Censi-Bouvard » qui permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11% du montant d’acquisition HT. Ce dispositif fiscal n’est pas automatique pour l’investisseur (c’est une faculté), il peut également opter pour le régime « classique » de l’amortissement. Ce régime de l’amortissement est celui qui s’applique pour un investissement en chambre EHPAD occasion. Tout aussi intéressant (voir plus) que le dispositif « Censi-Bouvard », le régime de l’amortissement permet de générer des revenus locatifs peu ou pas imposables durant des années (voir le régime d'imposition pour une chambre EHPAD occasion).

Perspectives et tendances pour le marché du neuf et de l'occasion ?

La tendance est la même pour l’occasion et le neuf : une très forte demande de la part des investisseurs mais un volume d’offres insuffisant. Le neuf est aujourd’hui un marché « bridé » par des mises en commercialisation faibles. Les opportunités dans le neuf sont donc rares et recherchées. Ce marché du neuf devient de moins en moins visible du grand public et nécessite d’être très bien informé. Les professionnels de l’EHPAD les mieux introduits sont souvent le meilleur atout pour se positionner sur ce marché.

Le marché de l’occasion devient, à l’inverse, de mieux en mieux exposé. Il profite clairement du « repli » du neuf. Toutefois, comme pour le neuf, le volume d’offres reste largement insuffisant face à la demande des investisseurs. Cette rareté de l’offre, dans le neuf comme dans l’ancien, contribue à l’intérêt de ce type d’investissement. C’est la garantie pour les investisseurs de sécuriser et maintenir la valeur de leurs actifs.


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